|
|
Ипотечное кредитование и программа "Доступное жильё" взвинтили цены на квадратный метр
Для тех, кто стремится поправить свое жилищное положение, к Новому году был преподнесен своеобразный подарок. В Москве остановился рост цен на недвижимость. В течение года с завидным постоянством они поднимались на 5 - 10% в месяц. Но вот наступил ноябрь, на термометре уверенный плюс, а на рынке недвижимости наступили заморозки.
Рост цен на квартиры в Москве остановился на отметке, примерно равной $4200 за квадратный метр. Из общений со специалистами выяснилось, что этот рубеж не случайный, а даже знаковый. К этой цифре и к тому, что за ней стоит, мы вернемся ниже.
Теперь на повестке дня звучит вопрос - произойдет ли после остановки серьезное снижение цен и если да, то когда? Для того, чтобы на него ответить, попробуем разобраться - в чем состоят причины этого явления.
Спекулянты ни при чЁм
Уместно вспомнить, что цены на жилье растут с июля 2000 года. Согласно данным опроса Building MG, проведенного среди представителей девелоперских и риэлторских компаний, причинами затянувшегося подорожания недвижимости в Москве 16% специалистов считают массовую скупку жилья в инвестиционных целях, 42% - дефицит предложения на рынке недвижимости.
О так называемых спекулянтах, приобретающих квартиры с целью наживы, говорят давно. Даже есть соответствующие исследования экспертов Федеральной антимонопольной службы (ФАС), по данным которых до 70% жилья приобретается не для проживания, а для вложения денег. Плохо это или хорошо - не суть. Но такая ситуация будет продолжаться до тех пор, пока в российской экономике не появится отрасль, куда инвестировать окажется более выгодно. "В Москве есть районы новой застройки, куда въезжаешь и видишь темные окна. Хотя квартиры в таких домах выкуплены по большим ценам. Это страшно на самом деле", - считает начальник отдела недвижимости и застройки ФАС Галина Трусова.
Переживания государственного чиновника понятны. Но вряд ли стоит демонизировать граждан, пожелавших защитить свои средства и вложить их в недвижимость. Да и преувеличивать их влияние на рынок было бы ошибкой. "Разговоры о том, что спрос и цены на жилье удерживаются преимущественно за счет спекулянтов, не имеют под собой реальной основы. На протяжении последних лет количество таких игроков даже на рынке новостроек никогда не превышало 25%, что в общей структуре рынка жилой недвижимости составляет не более 6%. Это не та сила, которая может существенно влиять на рынок", - считает заместитель генерального директора компании "ДОНС-трой" Тимур Баткин.
Что же до пустых окон, то объяснение тому простое. От момента сдачи дома государственной комиссии до регистрации права собственности в силу нашего несовершенного законодательства и административных препон проходит от года до полутора. Потом полгода (или год) сданные нашими строителями квартиры ремонтируют или отделывают с нуля. Так что по определению новостройка минимум два-три года будет стоять пустой, даже если она куплена для собственного проживания. И ничего с этим не сделаешь, пока не произойдут изменения в системе регистрации.
Куда как более серьезной причиной, вызывающей рост цен, является сильнейший дисбаланс спроса и предложения на рынке недвижимости.
Сегодня в Москве строится порядка 5 млн. кв.м жилья в год. Подавляющая его доля - это массовая застройка и жилье эконом-класса. Так называемое качественное жилье (бизнес-класс) составляет лишь 10%. Но даже при таком соотношении не получается удовлетворить возрастающий спрос. Главным образом потому, что в Москве предложение по квартирам сократилось примерно втрое. Ежемесячно на рынке появляется максимально 1-2 новых объекта, в то время как год назад - 15-20 объектов в месяц. Налицо явный дефицит.
Одна из самых распространенных операций на рынке - это желание клиента срочно продать 3-комнатную квартиру и купить две 1-комнатные. Будут ли люди связываться с новостройкой, если надо ждать три года (о чем говорилось выше), чтобы въехать в желанное жилье? Конечно, нет. Они обратятся на вторичный рынок.
Здесь у них больше шансов, поскольку на каждую реализованную построенную квартиру приходится 4 квартиры на вторичном рынке. С одной стороны, такое соотношение обнадеживает. Но и здесь есть свои подводные камни и течения.
Только 20% граждан, продающих свои квартиры, желают просто на этом заработать. Остальные 80% продают жилплощадь, чтобы тут же купить одну, а чаще две квартиры. По оценкам риэлторов, из 5 продаваемых квартир приходится 8 заявок на покупку. При такой ситуации спрос заведомо опережает предложение.
Гонка с преследованием
Как известно, панацеей в удовлетворении спроса населения на недвижимость были объявлены ипотека и национальный проект "Доступное жилье". И вот тут, вспоминая о благих целях государства, уместно разобраться, почему рост цен на квартиры остановился на отметке $4200 за квадратный метр.
Оказывается, это тот самый рубеж, за которым даже представители среднего класса (доход порядка $2000 на человека в месяц) уже не могут купить жилье с помощью ипотеки. Соответственно, при доходе в $4000 на семью можно рассчитывать на квартиру стоимостью порядка $150000 -200000 (в зависимости от величины начального взноса, срока кредита, процентной ставки, условий банка и т.д.). При нынешних ценах на эту сумму достаточно проблематично подобрать даже приличную однокомнатную квартиру, ну разве только за МКАД. О двухкомнатной квартире за эти деньги нечего и мечтать.
То, что сегодня на московском рынке наблюдается низкий уровень ипотечных сделок (всего 5 - 10%), объясняется лишь тем обстоятельством, что ипотечные покупатели до сих пор просто не успевали подобрать квартиру и оформить покупку в условиях быстро меняющихся цен. Но именно сама возможность получить кредит на квартиру привела, по мнению специалистов, к двукратному скачку цен на жилье в условиях ограниченного предложения. Остановка произошла только тогда, когда основная масса ипотечных покупателей оказалась неспособной угнаться за ценами.
Теперь, если стоимость жилья "потопчется" на месте несколько месяцев или полгода, то не состоявшиеся сегодня покупатели, поднакопив деньжат, все-таки постараются удовлетворить свое желание. К ним добавятся оптимисты, взявшие кредиты в условиях широко рекламируемой и доступной ипотеки. Вся эта орава ломанется на рынок, толкая перед собой ценовую планку, и, конечно, в итоге опять начнется гонка за ценами на квартиры.
В этом свете напрашивается интересный вывод. Астрономический уровень цен на жилье в Москве - результат доступной ипотеки. И в это нетрудно поверить. Раньше - еще с момента появления коммерческих банков в России - в системе ипотечного кредитования нормальный первый взнос составлял 30%. Сейчас же он упал до 10%, а некоторые банки позиционируются даже от нуля процентов. Таким образом, число людей, которые могут совершить подобную покупку, резко возросло.
В отсутствие заметного увеличения объемов строительства жилья доступная ипотека будет создавать для покупателей замкнутый круг, подталкивая цены на квартиры все выше и выше.
Такое развитие ситуации прогнозируют не только активные участники рынка (в первую очередь, риэлторы и строители), но и государственные чиновники. "Когда национальный проект "Доступное жилье" только начинался, мы делали замечание, что введение ипотеки в том ключе, которое было, по мнению ФАС России, является ошибкой. Мы, как экономическое ведомство, рыночное ведомство, прекрасно понимали, что для того, чтобы не росли цены, спрос должен быть поддержан предложением на рынке. Такое широкое развитие ипотеки привело и может привести к дальнейшему перекосу", - считает Галина Трусова.
Весенний скачок
Какой же будет ситуация в ближайшее время?
По мнению специалистов, в начале следующего года не следует ожидать существенного снижения цен на квартиры. Ситуация будет напоминать 2004 год, когда на некоторое время рынок стабилизировался. Одни квартиры, выставленные изначально по завышенным ценам, будут дешеветь, качественное жилье, несмотря ни на что, все равно будет потихоньку дорожать, основная масса квартир - предлагаться по фиксированной цене с возможностью торга под конкретного покупателя.
Но по мере накопления средств у населения (годовые премии, займы, кредиты) ускорится покупка квартир, выставленных на продажу. Объем предложений будет исчерпан. Поэтому, начиная с февраля - марта, цены опять начнут расти.
Автор: Равиль Зарипов
В начало сайта |
|
Если вы заметили орфографическую, стилистическую или другую ошибку на этой странице, просто выделите ошибку мышью и нажмите Ctrl+Enter.
Все права защищены © Газета "Русский Курьер". Зарегистрировано в МПТР РФ, регистрационный номер 77-16993.
Учредитель и издатель - ООО "Курьер Медиа групп".
Адрес редакции: 111024, Москва, 2-я ул. Энтузиастов, д. 5
Тел.: (495) 234-4963, е-mail: ruscourier@ruscourier.ru
Отдел рекламы: reklama@ruscourier.ru. Тел.: (495) 234-49-63
Отдел распространения: тел.: (495) 234-4964
И.о. главного редактора Юрий Совцов
|
|